根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”物权法区分了合同效力和物权效力，未办理不动产物权登记的，不发生不动产物权变动的效力，但合同是有效的且受法律保护的。